賞烏心得:達麗東京(高雄預售屋)

達麗東京
樓層介紹:地上28層,地下6層,一棟長方形的建物。
樓層高度:全棟樓高3米15。
公設:35%
基地面積:648坪,第四種商業用地。
梯間採光 :平面圖看來出電梯有對外窗,轉進走道就沒有採光了。
電梯戶數:19戶4梯,4部電梯皆可達地下室及頂樓。
棟距:三面臨路,棟距表現不錯。
採光:中間的二房格局為單面採光,其餘四個角落格局擁有雙面採光。
開價:單坪平均約28萬左右。
成交價:大約打個88折吧。
產品類型:
  2房格局:約20~30坪。
  3房格局:約36坪。
總戶數:住宅407戶,店面9戶,共計417戶。
車位價格:
    平面車位:155~220萬。
    機械車位:區分上層110萬、中層120萬、下層95萬。
    機械車塔:95萬。
車位配置:
    汽車位:先買先選,車位、住戶比不到1:1。
    機車位:一比一配置。
車位進出方式:
    汽車:坡道式進出入。
    機車:坡道式進出入,與汽車同一出入口。
臨路退縮距離:忘了注意...。
公共設施:健身房、交誼廳、無邊際泳池、KTV視聽室...
裝潢:每坪5萬左右預算。
付款方式:訂金+簽約20%、房貸80%。
代收款:15萬起至25萬。
大眾交通:離捷運站、公車站都有一點距離(步行大約8分鐘)。
建設公司:達麗建設。
中繼水幫浦:位處14樓層。
連續壁深度:42公尺,110公分厚。
開工日期:預於107年第三季開工。
完工日期:預於110年年中完工交屋。
本案賣點:市中心、鄰近六合觀光夜市。
電話:07-
接待中心:高雄市前金區六合二路118號
建案地址:與接待中心同樣位置。



格局平面圖:
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A1格局圖-30坪 要注意的是臥室上梁的位置
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A2格局圖-36坪 臥室上梁與工作陽台的位置有點特別

































個人優點分析:
  1、本建案位處市中心,地點好。
  2、離中央公園不算遠,走路15分鐘內就到了,但還不構成賣點要素。
  3、賣場、市場有點距離,但還可以接受,生活機能不錯。
  4、學區完整(建國國小與前金國中),且距離不遠。
  5、兩房格局的產品有配車位(特別是平面車位)算是比較稀少的產品類型。
  6、對面有校園綠地空間,附近也有不小的中央公園。
  7、校園第一排的建案。
  8、三面臨路的建案比較少見,可惜室內格局規劃大多為單面採光
  9、兩房的格局還有四件式浴具(含浴缸)

個人考慮因素:
  1、地點好伴隨的效果就是價格高,這價位...(遠目)。
  2、不少停車位為機械車位、車塔式規劃,上下班時間可能比較容易塞車。
  3、距離學校很近,希望鐘聲不會影響到住戶。
  4、大部分的衛浴沒有開窗,容易潮濕。
  5、樑的部分要注意,部分臥室會睡在樑下面。
  6、大部分格局僅規畫一個景觀陽台,衣服洗完要晾在哪呢??
  7、旁邊有一片空地,未來或許會蓋起大樓影響採光,但應該還要好一段時間...
  8、本區是土質液化警戒區(紅色)。

不負責任消息:
  1、對面就有教會了,要做禮拜很方便。
  2、這一區的治安...
  3、聽說土壤液化警戒區的房子反而安全,因為地基必須做的特別穩...
  4、六合夜市的美食真的很讚!!!可惜也不便宜...
  5、19戶4梯的配置滿特別的。
  6、因為沒有天然氣,不知道消防法規適不適用。

個人心得想法:
  1、這價錢...天啊!!!
  2、戶數不少,成屋後住戶不見得單純,未來或許租客會比較多。
  3、附近的大樓新建案不算少(視線範圍內還有其他間),產品競爭對手多,但租屋需求也大。
  4、單價不低,建議申請長年限(30年以上)房貸減輕貸款壓力。
  5、交通不是很方便,剛剛好位處大眾交通的邊緣處。
  6、附近很難停車,不買車位的話要稍微考慮考慮。
  7、鄰近觀光夜市,未來成屋後或許可以走出租型產品。
  8、全棟沒有使用天然氣,少了可以大火快炒的感覺。
  9、之前我也住過這一帶,算是半個當地人吧...這區的治安不知道有沒有比較好??
  10、本建案的地點位置好、生活機能不錯還有觀光夜市加持;缺點是格局規劃有點特色,成屋後的空間感覺應該會稍稍狹窄(所謂的飯店宅是嗎?)。
  11、想買這區建案投資的人要有長期抗戰的心理準備。
  12、預售屋的頭期款...要說付款比較輕鬆嗎?



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