先估貸款再出價!?買房子如何先估貸款呢？銀行會理我嗎？

買衣服之前我們都會問問多少錢？
買車子之前也會問問可以貸款多少錢？

那買房子呢？

怎樣的房子才是好房子呢？

有人說交流道附近不好
    但有人說交通方便
有人說穿堂風水不好
    但是有人喜歡通風明亮

蛋黃區出現低於市價85折的物件，但大樓之前發生過跳樓的事故，物件非跳樓樓層，請問適合投資嗎？

買房子不用害怕買到凶宅

但害怕買到凶宅的對面

    因為每天出門都會看到凶宅

害怕買到跳樓宅的樓下

    因為好像每天都會經過自己的家

但凶宅(相關宅)相對便宜也是不爭的事實

新版不動產說明書自10月1日上路之後

其中一條是“持有期間內是否發生非自然死亡因素事故”(在家打死蟑螂、蚊子不在此限)

有鑑於此

即使是凶宅應該也在幾年後就被洗得乾乾淨淨了

以問題內的條件來討論

如果是投資

算是個不錯的選擇

用跳樓事故當作條件來殺價(市價7折以下更好)

有很大的機會可以買到便宜

但後續也要有辦法處理、脫手

就事實上來說...

如果是我的話我是不會買

如何看好一間房？其實只要一個月的時間以及四個步驟，並沒有想像中困難

許多人想買房
但是許多人不知道怎麼看房

好的房子帶你上天堂
錯的房子帶你住套房
所謂看房究竟是要看什麼呢？

登記人與人頭戶有什麼不同？

曾經有個朋友A跟我說：

Y友人介紹他一筆不動產法拍物件，保證獲利...

問A要不要一起投資合作...

那麼多投資工具，為什麼要投資房地產呢？

這問題非常好

假設今天買了一間房子
2年後讓你獲利淨賺了50萬元

所以
1年賺25萬
也就是說
一間房子1個月莫名其妙就為你賺了2萬元
假設你1個月出租1萬元的話

買1間房子平均1個月可以讓你賺3萬元
2年的時間可以賺進70萬!!

怎麼想都是很划算的投資工具。

個人名下只有一間房子，持有不到兩年賣出，會被課奢侈稅嗎？

奢侈稅原文：
第一條：在中華民國境內銷售、產製及進口特種貨物或銷售特種勞務，均應依本條例規定課徵特種貨物及勞務稅。
第二條：
    本條例規定之特種貨物，項目如下：
    一、房屋、土地：持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發 建造執照之都市土地及非都市土地之工業區土地。

買房子應該從幾成開始出價？

這問題沒有一定的答案

舉例來說：
假設有間房子市價1000萬
但是它開價1800萬(給人殺很大的殺價空間)

這時假設你剛剛好因為房屋座向、格局方位、地點因素也非常喜歡
基於許多因素非買不可
所以直接殺價六成
出價1100萬元
也剛剛好因為有緣所以成交了

恭喜你，剛剛好買在比市價貴一點點的價位!!(並沒有買便宜...)

應該貸款880萬元
卻因為建物價值只能貸800萬元(還必須安慰自己因為喜歡所以應該)
還得想辦法籌個80萬元...
生活突然間從
買房的夢想成了貸款壓力的受害者
非常得不償失!!

在不了解當下行情之前千千萬萬別亂出價!!

那要怎麼避免買貴房子呢？
很簡單～
先估貸款再出價、先估貸款再出價、先估貸款再出價...
因為很重要所以說三次

簡單的7個字，簡單照做
有銀行幫你評估價值
再也不用擔心買貴或是貸款成數不足的問題了!!

固定利率與浮動利率應該如何選擇？

這問題很好，
如果不考慮寬限期、貸款年限、貸款成數等其他因素的話，
我會選擇固定利率：
    假設未來利率調漲了：
        我仍然保有現階段的低利率
    假設未來利率調降了：
        我會想辦法辦理轉(增)貸來降低利率

多看房對買房有什麼幫助？

假設看了100間房
可以讓你少花10萬元的冤枉錢
平均看一間房30分鐘可以省1000元

如果少花100萬元冤枉錢
平均看一間房30分鐘可以省1萬元

怎麼想都非常划算。

要怎麼評估我可以買多少錢的房子呢??

很簡單，一般來說約為月收入的140倍!!

舉例來說，假設今天你的平均月收入是5萬元
銀行評估收支比約為六成(即扣除你的日常生活開銷大約剩6成是可以正常還款的能力)
大約剩3萬
一個月繳3萬元本利和(本金25000+利息5000元)
20年約繳600萬元(本金+利息)
總繳本金約500萬元(可貸款額度)
再加上首期支付頭期款算200萬元

因此可購買約700萬元的房子

也就是說
可購買約月收入140倍的房子
可貸款額度約月收入的100倍!!

這是比較簡單、保守一點的算法

當然也可能因為不同銀行、方案及個人條件不同而有所調整
例如30年甚至40年的房貸方案、綠能家電專案、房屋修繕...等等
若今天有信貸的話又會更少了，
因為銀行覺得你欠了信貸哪來的錢還房貸呢??
所以買房錢還是記得要先估貸款再出價!!

一間房子究竟價值多少錢??

一間房子價值多少錢
是買方說了算??
還是賣方說了算??

我認為都不是
是銀行說了算!!

假設有間房子開價1000萬
光聽到開價就先砍個7折
出價喊個700萬

運氣也不錯屋主剛好缺錢願意以730萬元賣!!
太棒了~自以為撿到便宜!!
因為實價登錄顯示隔壁間上個月賣780萬!!

偏偏銀行鑑價只有600萬
貸款只能貸8成480萬元!!

恭喜你並沒有買到便宜~
可能是你跟你的鄰居都買貴了!!

既然如此，買房前直接找銀行先估價不是很好嗎??
這樣一來就不容易發生買貴的情形了!!

先估貸款再出價、先估貸款再出價、先估貸款再出價...
因為很重要所以說三次!!

都已經104年底了，買房還可以全貸嗎??

這問題非常好，很簡單

假設今天有間房子市價800萬
而屋主可能或許因為某些如股票欠錢、家暴離婚分家產且不知行情...等因素，
基於只要當下現金，願意配合低價賣出市價8成以下(或許更低)
最後成交價為640萬。

這時只要有張800萬的合約送估貸款(俗稱技術性合約，因為這合約是有技術的!!)
一旦核撥貸款金額為8成-640萬。
就完成了全貸的任務!!