賞烏心得：博愛香榭(預售屋)

樓層介紹：地上28層，地下6層，1棟長方形的建築物。
樓層高度：全棟樓高3米2。
公設：36%
基地面積：約480多坪(第五種商業特用地)。
梯間採光：平面圖看起來沒有對外採光窗，採光不太好。
電梯戶數： 13戶3梯，皆可達地下室及頂樓。
棟距：前(西)面臨40米博愛路，後(東)為12米正心街，南、北為鐵皮屋，未來會有退縮，棟距表現還好。
採光：大部分為單面採光小坪數格局，大坪數規劃到雙面採光。
開價：單坪平均約32~37萬。
成交價：30萬以上。
產品類型：
2房格局：19~26坪。
3房格局：40坪。
總戶數：住宅314戶，店面1戶。
車位價格：
平面車位：82位，忘了問價錢...。
機械車位：55位，約100萬
車位配置：
汽車位：大坪數格局才有汽車位，2房格局沒有。
機車位：基本一戶一車位。
車位進出方式：
汽車：坡道式，單車道進出入。
機車：與汽車道同一出入口。
臨路退縮距離：正面博愛路約20米，側邊鐵皮屋約3米左右的退縮距離。
環保室位於B1樓層，有規劃獨立空間。
公共設施：會客區、交誼廳、健身房、游泳池。
裝潢：每坪約5萬預算。
付款方式：訂金+簽約+交屋20%、房貸80%。
代收款：忘了問...。
大眾交通：鄰近捷運R14巨蛋站、附近也有不少公車、樓下也是主要交通幹道。
建設公司：興富發地產。
中繼水幫浦：位於14樓。
連續壁深度：約22米深，90公分厚。
開工日期：約106年8月份動工。
完工日期：約兩年半施工期
本案賣點：博愛路第一排、地點好、鄰近捷運站。
電話：07-
建案地址：高雄市左營區博愛二路322號。

格局平面圖：

樓層平面圖，一層13戶還滿壯觀的

個人優點分析：
1、地點真的很好，這不用解釋。
2、鄰近捷運站，也有公車，交通相當便利。
3、隔壁有賣場A+1，採買相當方便。
4、學區完整，聽說算是明星學校。
5、鄰近商店、商圈，生活機能相當便利。
6、附近大樓的產品不少，但是住屋需求量也高，也適合出租。
7、高度預劃到3米2，不會有壓迫感，也不容易注意到樑的位置。(不知是不是心對心的高度)
8、附近就有個凹子底森林公園，市中心有大型公園的地方不多。
9、五樓以下是SRC設計。
10、外觀還滿時尚的說...

個人考慮因素：
1、開價不低，除了小坪數格局外，大多屬換屋型產品。
2、戶數不少，未來人員可能會有點雜。
3、浴廁幾乎沒有開窗，容易潮濕、發霉。
4、二房格局的位置都在比較裡面，僅單面採光，採光相對不好。
5、全部格局幾乎都只有一套衛浴，會有點不方便阿...
6、現階段棟距表現還可以，萬一未來蓋起大樓時就會有很大的影響了，除非是高樓層會比較好一些。
7、未來可能會有大量的租客，進出入人員相對複雜。
8、部分格局規劃感覺較差，單面採光會有很大影響，要稍稍微注意。
9、面博愛路格局的車流量噪音較大，且格局不是很方正。
10、格局規劃...大部分進門就先有一間廁所...感覺怪怪的。.
11、平面圖看來室內都有一根很大的橫樑，有的還有柱子，另外要注意樑壓頭的問題。
12、停車位很少，未來這或許會是個問題。

不負責任消息：
1、興富發...有機會可以多多打聽...(汗顏)
2、對面有KTV，住在這裡比較沒有酒駕問題!!
3、要當日租套房似乎不錯...逛夜市相當方便。
4、印象中好像沒有天然氣，全棟吃電的。

個人心得想法：
1、這地段相當精華，但是價位也不便宜。
2、交通條件便利，位處交通幹道上，上下班時間要注意車流量。(還有節日時段...)
3、電梯好像有點少，換算之下105戶使用一部電梯...。(以15樓高來說約6戶1梯的比例)
4、這開價，聽說賣的不錯，也別想殺太多價。
5、附近相當不好停車，有機會一定要買車位，可惜兩房幾乎不配車位...(那就三房啊!!)
6、生活機能相當便利，旁邊還有A+1，旁邊還有瑞豐夜市+漢神巨蛋，應有盡有。
7、新成屋可申請長年限房貸(30年以上)減輕貸款壓力。
8、還有三房格局竟然只有一間衛浴??
9、這建案竟然有游泳池，如果是無邊際的就更有噱頭啦!!但應該沒啥VIEW...
10、地點而言，未來還有相當絕對的發展空間。
11、這建案算是地點好、生活機能便利、交通條件也好的建案，但是格局規劃的部份應該可以更好，同時戶數太多，樓高部分要成屋以後才看的到了。

12、28樓高，施工期兩年半...還滿快的!!不愧是逆打式工法!!

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2017年2月23日星期四