賞屋心得：龍騰(高雄新成屋)

樓層介紹：地上29層，地下6層，1棟長方形的建築物。
樓層高度：全棟樓高3米3。
公設：33%
基地面積：約1100坪(第四種商業用區)。
梯間採光：有規劃對外窗，採光滿不錯的。
電梯戶數：一層5戶2梯，電梯皆可達頂樓及地下室。
棟距：單面臨路，不過有退縮距離，旁邊為空地，現階段棟距表現算滿好的。
採光：戶戶邊間，至少都有雙面採光，不過部分格局需注意棟距問題。
開價：每坪約28~34萬左右。
成交價：開價再打85折左右。(一般公式計算)
產品類型：
3房格局：51坪。
3+1房格局：51~98坪。
總戶數：住宅213戶，店面3戶。
車位配置：平面式384位，機械式67位，機車位為1：1配置。
車位進出方式：坡道式進出入，7米雙車道。
公共設施：交誼廳、健身房、視聽室、宴會廳、KTV、棋藝室。
裝潢預算：約200萬。
付款方式：訂金5萬、簽約金10萬、開工款26萬、期款5%、優惠付款10%、房貸80%。
代收款：
大眾交通：除了公車，距離交流道、捷運有點距離。
建設公司：龍騰建設(鑫龍騰建設)。
中繼水幫浦：位處14樓。
連續壁深度：26米。
完工日期：約108年第1季。
本案賣點：美術館重劃區、龍騰建設代表作。
電話：07-5228111。
建案地址：高雄市鼓山區明誠四路25號

格局平面圖：

龍騰-標準平面圖

B2格局圖-82坪格局規劃滿不錯的，衛浴都有開窗

B1格局圖-89坪就可惜次衛浴沒有開窗，走道浪費不少虛坪

個人優點分析：
1、位處美術館特區，地點相當不錯，附近還有不少空地，未來還有些增值話題性。
2、管理費只需要30/坪，目前新成屋聽過算低的。
3、學區為中山國小、七賢國中，聽說算滿不錯的學校區。
4、距離市場、商圈不算太遠，生活機能還算方便。
5、總價不算低，未來住戶應該會單純一些。
6、樓高3米3，這樣的高度應該不會太壓迫。
7、格局規劃雙面採光，採光應該會很不錯。(部分格局需自身棟距問題)
8、大多數衛浴都有開窗，比較不容易潮濕。

9、主衛浴都配置四件式浴具(含浴缸)，個人喜愛。

10、旁邊多為空地、平房，棟距表現很不錯。
11、距離美術館不算太遠，頂樓空中花園逛膩了可以轉移陣地
12、附近金融機構可選擇越來越多，方便理財。
13、鄰近聯合醫院，有醫療資源，適合常跑醫院的住戶。

個人考慮因素：
1、坪數大，總價也比較高，入手門檻偏高。
2、單價並不算便宜。

3、大坪數的室內格局真的不好規劃，總是會有一點的不理想。

4、大眾交通條件稍嫌不便。

5、戶數不算少，不過總價不低，未來住戶應該會單純很多。

6、每一戶都需要加購兩個停車位，會添加不少預算。
7、超高大樓，每個樓層都有消防灑水設施，要多準備一筆天花板的裝潢預算。
8、附近美食越開越多，小心增胖的風險。
9、面明誠四路的房子，約10坪的陽台，花了不少預算在陽台(是可以在都市裡享受田園生活)
10、室內坪數大，要注意樑柱的位置，而且樑還滿大根的。

不負責任消息：

1、面後方的格局類型需注意隔壁建案的棟距...
2、超高大樓卻沒有制震設施...
3、龍騰，是很有名的事件...但不是每一間都那樣子的好嗎？
4、在附近賣蛋糕的話千萬不要隨便亂錄影，可能會被檢舉要繳稅...

個人心得想法：
1、附近一帶大坪數物件不少，未來要脫手、換屋的競爭力會小了很多。
2、算是換屋型產品。
3、盡可能申請長年限房貸(30年以上)減輕貸款壓力。
4、賣了一段時間，要比較有殺價的空間。
5、5戶2梯，電梯應該是不用等太久。
6、距離市場、商圈、商店不遠，生活機能相當便利。
7、大眾交通條件相對不方便。
8、戶數不少，不過單價不算便宜，未來住戶應該是不會太複雜。
9、結論：龍騰的代表作，美術館重劃區的房子，環境好、生活機能便利，外部條件滿有競爭力的，可惜室內格局規劃個人感覺少了些輕豪宅的細膩感，剩下的就是價格的問題了。

_________________________(我是分隔線)________________________
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