4大常見房地合一問題 國稅局親自解釋

房地合一稅拍板通過，民眾更是積極研究新制，就是擔心未來出售房屋會被課徵重稅，其中，民眾最常諮詢的問題包括「自用住宅定義」、「重購退稅標準」及「新舊制試用期間換算」等，國稅局網站在房地合一專區不僅設置懶人包，也針對前述問題線上解答，並推出稅務健診預約，要協助民眾釐清房地合一法規。

常見問題1：售屋如何判定適用新舊制？
 

國稅局發佈一張圖表，告訴民眾到底何時購屋、何時售屋適用新舊制。 

常見問題2：自用住宅定義？ 

國稅局回答：
（A）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並連續居住滿6年。
（B）交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
（C）個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本項優惠規定。

 國稅局也提醒，若是「成年子女」設戶籍，並不符合自用住宅規定。  

常見問題3：重購退稅如何計算？ 

國稅局回答：無論是先買後賣，或是先賣後買，只要買屋及賣屋的時間（以登記日為準）差距在2年以內，且符合所得稅法有關自住房屋、土地之規定，即可申請重購退稅。 而新、舊制的重購退稅規定的差異包括： 
（A）舊制：依照《所得稅法》第17條之2，出售並重購自用住宅房屋者，其重購價額超過原出售價額，所繳納的財產交易所得併入綜合所得稅額，可申請自綜合所得稅額中扣抵或退還。
（B）新制：依據《所得稅法》第14條之8，個人出售並重購自住房屋、土地，可申請按重購價額占出售價額的比例，退還繳納的稅額。
國稅局舉例符合自用條件的住宅案例：
（1）小明在2011年購入A屋，2015年為了換屋而購入B屋，並在2016年將A屋賣掉。  →A屋是在2016年1月1日以前取得，且持有期間超過2年，應適用舊制
→應按舊制規定辦理重購退稅（小屋換大屋可全額退稅；大屋換小屋則不能退稅）  
（2）小華在2015年購入C屋，2016年出售C屋，並同時購入D屋。
→C屋在2016年1月1日以前取得，且持有期間在2年以內，應適用新制。 
→並按新制重購退稅（小屋換大屋可全額退稅；大屋換小屋按買賣價格之比例退稅） 

常見問題4：若申請重購退稅，但5年內改作其他用途或再行移轉，是否得補稅？ 

國稅局回答：相較舊制，新制另訂有「重購後5年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額」的規定。 

以自用住宅舉例來說

（1）小張於2016年購入A屋，2017年出售A屋，繳納新制所得稅50萬元。

（2）小張又於2018年購入B屋且價值高過A屋，申請重購自用住宅退稅50萬元。

（3）小張在2020年出售B屋，繳納新制所得稅100萬元，加計追繳前次退還稅額50萬元，共須繳納150萬元。

（4）小張再於2021年購入C屋且價值高於B屋，應以前次出售B屋而繳納的新制為準，即申請退稅100萬元。

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