賞烏心得：達麗東京(高雄預售屋)

樓層介紹：地上28層，地下6層，一棟長方形的建物。
樓層高度：全棟樓高3米15。
公設：35%
基地面積：648坪，第四種商業用地。
梯間採光 ：平面圖看來出電梯有對外窗，轉進走道就沒有採光了。
電梯戶數：19戶4梯，4部電梯皆可達地下室及頂樓。
棟距：三面臨路，棟距表現不錯。
採光：中間的二房格局為單面採光，其餘四個角落格局擁有雙面採光。
開價：單坪平均約28萬左右。
成交價：大約打個88折吧。
產品類型：
  2房格局：約20~30坪。
  3房格局：約36坪。
總戶數：住宅407戶，店面9戶，共計417戶。
車位價格：
    平面車位：155~220萬。
    機械車位：區分上層110萬、中層120萬、下層95萬。
    機械車塔：95萬。
車位配置：
    汽車位：先買先選，車位、住戶比不到1：1。
    機車位：一比一配置。
車位進出方式：
    汽車：坡道式進出入。
    機車：坡道式進出入，與汽車同一出入口。
臨路退縮距離：忘了注意...。
公共設施：健身房、交誼廳、無邊際泳池、KTV視聽室...
裝潢：每坪5萬左右預算。
付款方式：訂金+簽約20%、房貸80%。
代收款：15萬起至25萬。
大眾交通：離捷運站、公車站都有一點距離(步行大約8分鐘)。
建設公司：達麗建設。
中繼水幫浦：位處14樓層。
連續壁深度：42公尺，110公分厚。
開工日期：預於107年第三季開工。
完工日期：預於110年年中完工交屋。
本案賣點：市中心、鄰近六合觀光夜市。
電話：07-
接待中心：高雄市前金區六合二路118號
建案地址：與接待中心同樣位置。



格局平面圖：

A1格局圖-30坪 要注意的是臥室上梁的位置

A2格局圖-36坪 臥室上梁與工作陽台的位置有點特別

個人優點分析：
  1、本建案位處市中心，地點好。

  2、離中央公園不算遠，走路15分鐘內就到了，但還不構成賣點要素。
  3、賣場、市場有點距離，但還可以接受，生活機能不錯。
  4、學區完整(建國國小與前金國中)，且距離不遠。

  5、兩房格局的產品有配車位(特別是平面車位)算是比較稀少的產品類型。
  6、對面有校園綠地空間，附近也有不小的中央公園。

  7、校園第一排的建案。
  8、三面臨路的建案比較少見，可惜室內格局規劃大多為單面採光
  9、兩房的格局還有四件式浴具(含浴缸)

個人考慮因素：
  1、地點好伴隨的效果就是價格高，這價位...(遠目)。
  2、不少停車位為機械車位、車塔式規劃，上下班時間可能比較容易塞車。

  3、距離學校很近，希望鐘聲不會影響到住戶。
  4、大部分的衛浴沒有開窗，容易潮濕。
  5、樑的部分要注意，部分臥室會睡在樑下面。
  6、大部分格局僅規畫一個景觀陽台，衣服洗完要晾在哪呢??
  7、旁邊有一片空地，未來或許會蓋起大樓影響採光，但應該還要好一段時間...

  8、本區是土質液化警戒區(紅色)。

不負責任消息：
  1、對面就有教會了，要做禮拜很方便。
  2、這一區的治安...
  3、聽說土壤液化警戒區的房子反而安全，因為地基必須做的特別穩...
  4、六合夜市的美食真的很讚!!!可惜也不便宜...
  5、19戶4梯的配置滿特別的。
  6、因為沒有天然氣，不知道消防法規適不適用。

個人心得想法：
  1、這價錢...天啊!!!

  2、戶數不少，成屋後住戶不見得單純，未來或許租客會比較多。

  3、附近的大樓新建案不算少(視線範圍內還有其他間)，產品競爭對手多，但租屋需求也大。
  4、單價不低，建議申請長年限(30年以上)房貸減輕貸款壓力。
  5、交通不是很方便，剛剛好位處大眾交通的邊緣處。
  6、附近很難停車，不買車位的話要稍微考慮考慮。
  7、鄰近觀光夜市，未來成屋後或許可以走出租型產品。
  8、全棟沒有使用天然氣，少了可以大火快炒的感覺。
  9、之前我也住過這一帶，算是半個當地人吧...這區的治安不知道有沒有比較好??
  10、本建案的地點位置好、生活機能不錯還有觀光夜市加持；缺點是格局規劃有點特色，成屋後的空間感覺應該會稍稍狹窄(所謂的飯店宅是嗎？)。

  11、想買這區建案投資的人要有長期抗戰的心理準備。
  12、預售屋的頭期款...要說付款比較輕鬆嗎？

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