賞烏心得：微笑時代(高雄新成屋)

樓層介紹：地上16層，地下3層，四棟方形的建築物。
樓層高度：全棟樓高3米2。
公設：35%
基地面積：約3452坪(第四種住宅用地)。
梯間採光：有對外窗，採光良好。
電梯戶數：嚴格算起來是12戶4梯，均可達地下室僅一部可達頂樓。
棟距：四面臨路，棟距算是滿不錯的。
採光：全部為雙面採光，採光好。
開價：每坪約20萬。
成交價：總價再打85折左右。
產品類型：
2房格局：25、29坪。
3房格局：37坪。
總戶數：住宅720戶，店面28戶。
車位價格：忘了問...。
車位配置：
汽車位：汽車位共640位。
機車位：一戶配置一機車位。
車位進出方式：
汽車：坡道式進出，目測5米5雙車道。
機車：與汽車道同一出入道。
車道進出入為一進一出(入口與出口在不同方向)
臨路退縮距離：至少4米深。
垃圾環保室位於B1樓層。
公共設施：健身房、視聽室、廚藝教室、圖書室、游泳池。
裝潢：不帶裝潢
付款方式：訂金10%、簽約10%、房貸70-80%。
代收款：約10萬起，含預收12個月管理費、土地租金。
土地租金：每坪37元左右
大眾交通：除了公車以外，都有一點距離。
建設公司：國揚建設。
中繼水幫浦：無。
連續壁深度：23米深，70公分厚。
完工日期：約107年第2季。
本案賣點：市中心、地上權。
電話：07-3351111
建案地址：高雄市前鎮區廣西路209號。

格局平面圖：

二房格局圖-25坪主臥的該怎麼擺設才不會擋到採光呢??

二房格局圖-29坪兩房有雙面採光+四件式浴具的不多

三房格局圖-37坪可惜衛浴沒有開窗

個人優點分析：
1、市中心的鬧中取靜建案，附近環境不會吵雜。
2、四面臨路，棟距表現不錯，四周圍都蓋滿房子，算是永久棟距。
3、這建案感覺滿氣派的。
4、學區完整(愛群國小、光華國中)，聽說算是明星學校。
5、樓層高度3米2，感覺不會有壓迫感。
6、地上權的物件，不用繳地價稅、土增稅
7、二房格局規劃算滿不錯的，沒有甚麼虛坪。
8、樑的位置不會很明顯。
9、距離市場、商圈不遠，生活機能便利
10、另有配置緊急用電的插座，感覺滿不錯的。

個人考慮因素：
1、地上權的建案，未來的市場接受度也比較受考驗。
2、貸款年限較少，負擔壓力會稍微大一些。
3、三房格局的衛浴沒有開窗。
4、未來或許會有不少出租客。
5、除了公車以外，大眾交通都有點距離。
6、每一層樓都有消防灑水設施，會多一筆裝潢天花版的預算。
7、全建案720戶，感覺社區鄰居有點多，會不會比較亂一些呢??
8、停車位不是每戶都有，如果沒有車位的話附近好像不是很好停車。

不負責任消息：
1、對面的台電宿舍...為什麼沒有裝太陽能板呢??.
2、發展相當成熟的區域，未來的話題有限...
3、這建案到底算不算超高大樓??
4、算是12戶4梯的建案吧...
5、聽說地上權的建案大多是當區的精華地段??
6、未來會有捷運黃線...未來...

個人心得想法：
1、地上權的建案，未來不知道會不會被市場接受。
2、附近的新建案不算少，未來競爭對手較多。
3、地上權可申請的房貸年限只有20年，貸款壓力會稍微大一些。
4、生活機能算滿方便的。
5、未來發展的話題相對有限。
6、棟距寬廣，不會感覺很壅擠。
7、除了公車，附近沒甚麼大眾交通，稍嫌美中不足。
8、兩房格局含四件式衛浴(有浴缸)、雙面採光、可以買車位的物件不多。
9、二房格局似乎滿適合出租的，CP值算高。
10、地上權的物件未來幾年後土地租金可能會相當高，以公告現值平攤計算，現在1坪約37元，未來土地價值翻倍的時候，代表租金也翻倍，可以想想20年前與現在地價差別，不過另一個考量點，地價翻倍時候，房價呢??
11、除了戶數有點多，基本上算是不錯的建案，剩下的考量點就是能不能接受地上權了。

_________________________(我是分隔線)________________________
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