賞烏心得:微笑時代(高雄新成屋)

微笑時代
樓層介紹:地上16層,地下3層,四棟方形的建築物。
樓層高度:全棟樓高3米2。
公設:35%
基地面積:約3452坪(第四種住宅用地)。
梯間採光:有對外窗,採光良好。
電梯戶數:嚴格算起來是12戶4梯,均可達地下室僅一部可達頂樓。
棟距:四面臨路,棟距算是滿不錯的。
採光:全部為雙面採光,採光好。
開價:每坪約20萬。
成交價:總價再打85折左右。
產品類型:
    2房格局:25、29坪。
    3房格局:37坪。
總戶數:住宅720戶,店面28戶。
車位價格:忘了問...。
車位配置:
    汽車位:汽車位共640位。
    機車位:一戶配置一機車位。
車位進出方式:
    汽車:坡道式進出,目測5米5雙車道。
    機車:與汽車道同一出入道。
    車道進出入為一進一出(入口與出口在不同方向)
臨路退縮距離:至少4米深。
垃圾環保室位於B1樓層。
公共設施:健身房、視聽室、廚藝教室、圖書室、游泳池。
裝潢:不帶裝潢
付款方式:訂金10%、簽約10%、房貸70-80%。
代收款:約10萬起,含預收12個月管理費、土地租金。
土地租金:每坪37元左右
大眾交通:除了公車以外,都有一點距離。
建設公司:國揚建設。
中繼水幫浦:無。
連續壁深度:23米深,70公分厚。
完工日期:約107年第2季。
本案賣點:市中心、地上權。
電話:07-3351111
建案地址:高雄市前鎮區廣西路209號。


格局平面圖:
微笑時代
二房格局圖-25坪  主臥的該怎麼擺設才不會擋到採光呢??
微笑時代
二房格局圖-29坪  兩房有雙面採光+四件式浴具的不多
微笑時代
三房格局圖-37坪  可惜衛浴沒有開窗





















































個人優點分析:
  1、市中心的鬧中取靜建案,附近環境不會吵雜。
  2、四面臨路,棟距表現不錯,四周圍都蓋滿房子,算是永久棟距。
  3、這建案感覺滿氣派的。
  4、學區完整(愛群國小、光華國中),聽說算是明星學校。
  5、樓層高度3米2,感覺不會有壓迫感。
  6、地上權的物件,不用繳地價稅、土增稅
  7、二房格局規劃算滿不錯的,沒有甚麼虛坪。
  8、樑的位置不會很明顯。
  9、距離市場、商圈不遠,生活機能便利
  10、另有配置緊急用電的插座,感覺滿不錯的。

個人考慮因素:
  1、地上權的建案,未來的市場接受度也比較受考驗。
  2、貸款年限較少,負擔壓力會稍微大一些。
  3、三房格局的衛浴沒有開窗。
  4、未來或許會有不少出租客。
  5、除了公車以外,大眾交通都有點距離。
  6、每一層樓都有消防灑水設施,會多一筆裝潢天花版的預算。
  7、全建案720戶,感覺社區鄰居有點多,會不會比較亂一些呢??
  8、停車位不是每戶都有,如果沒有車位的話附近好像不是很好停車。

不負責任消息:
  1、對面的台電宿舍...為什麼沒有裝太陽能板呢??.
  2、發展相當成熟的區域,未來的話題有限...
  3、這建案到底算不算超高大樓??
  4、算是12戶4梯的建案吧...
  5、聽說地上權的建案大多是當區的精華地段??
  6、未來會有捷運黃線...未來...

個人心得想法:
  1、地上權的建案,未來不知道會不會被市場接受。
  2、附近的新建案不算少,未來競爭對手較多。
  3、地上權可申請的房貸年限只有20年,貸款壓力會稍微大一些。
  4、生活機能算滿方便的。
  5、未來發展的話題相對有限。
  6、棟距寬廣,不會感覺很壅擠。
  7、除了公車,附近沒甚麼大眾交通,稍嫌美中不足。
  8、兩房格局含四件式衛浴(有浴缸)、雙面採光、可以買車位的物件不多。
  9、二房格局似乎滿適合出租的,CP值算高。
  10、地上權的物件未來幾年後土地租金可能會相當高,以公告現值平攤計算,現在1坪約37元,未來土地價值翻倍的時候,代表租金也翻倍,可以想想20年前與現在地價差別,不過另一個考量點,地價翻倍時候,房價呢??
  11、除了戶數有點多,基本上算是不錯的建案,剩下的考量點就是能不能接受地上權了。


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