賞烏心得：天際(預售屋-原璞麗)

樓層介紹：地上26層、地下3層，一棟長方形建築物。
樓層高度：全棟樓高3米2。
公設：35%
基地面積：622坪(第四種商業用地)。
梯間採光：平面圖看來沒有窗戶對外採光。
電梯戶數：14戶3梯。
棟距：前、後(西北、東南)臨6米巷、東臨21米道路、西為隔壁透天厝，本建案算是三面臨路產品，五樓以上棟距寬廣。
採光：兩房格局為單面採光、三房格局為邊間雙面採光。
開價：每坪約20萬起。
成交價：總價在打8折左右。
產品類型：
2房格局：19~26。
3房格局：30、38、40坪。
總戶數：住宅330戶，店面5戶。
車位價格：
平面車位140位(145-185萬)，無機械車位。
車位配置：
汽車位：大坪數格局可購買車位。
機車位：140位，未來應該是遠遠不夠用。
車位進出方式：坡道式進出，單向不可會車。
臨路退縮距離：三面臨路，至少8米。
垃圾環保室位於B1樓層。
公共設施：交誼廳、無邊際泳池、健身中心、視聽中心、lounge吧、高爾夫球嶺!?
連續壁深度：28米深。
裝潢：本建案不含裝潢。
付款方式：訂金+簽約10%、開工3%、結構完成5%、取得使照2%、房貸80%、交屋2萬。

代收款：忘了...。
大眾交通：旁邊路口有公車，沒捷運沒交流道，輕軌感覺有點距離。
建設公司：麗晶建設。
中繼水幫浦：預計規劃在11樓。
完工日期：約109年初。
本案賣點：市中心精華地段、生活機能便利、未來輕軌。
電話：07-3950123
接待中心：高雄市民族路與建功路口。
建案地址：高雄市三民區建興路365巷9號。

格局平面圖：

標準平面圖

二房平面圖-20坪柱子在室內，樑會壓頭、陽台也比較大

二房平面圖-20坪柱子在室外，但樑一樣會壓頭

三房格局圖-40坪樑會壓頭，且次衛沒有開窗

個人優點分析：
1、預售屋的特色就是雨遮不能算權狀坪數賣。
2、這一帶的土質相對安全(綠色區域)。
3、鄰近商圈、市場、賣場，生活機能便利。
4、學區完整(正興國小、正興國中)。
5、兩房格局有配置四件式浴具(含浴缸)，個人喜愛且產品類型稀少。(三房反而沒有浴缸!?)
6、附近一帶唯一的超高大樓，16樓以上的產品相對稀少。
7、本建案使用電陶爐、電熱水器，未來不會有天然氣管線費的問題。
8、預劃樓層高度夠(3米2)，不會有壓迫感。

個人考慮因素：
1、大部分為單面採光，採光性較差。(通風性也差不多)
2、衛浴幾乎沒有開窗。
3、樑的位置較明顯，臥室會有睡在樑下的問題。
4、除了公車以外附近沒有大眾交通，輕軌感覺有點距離，大眾交通條件稍嫌不便。
5、未來陽台沒有曬衣架，衣服在陽台洗完都要拿到廚房用烘的，感覺怪怪的。
6、格局繁多，價位落差大，進出入人員相對複雜。
7、格局規劃可以更完善，部分格局有許多樑、柱的規劃壓縮到室內空間。
8、車位遠遠不足，附近也不好停車，未來停車會是很大的問題!!
9、頭期款須自備滿滿2成，有點硬。

不負責任消息：
1、本建案使用電陶爐、電熱水器，沒有瓦斯爐是要怎麼甩鍋炒菜啊!?
2、超高大樓只有使用RC結構，沒有使用鋼骨、制震壁等設計，是我多慮了嗎??
3、無邊際泳池竟然不算在公設裡面!?
4、未來有大統新世紀、義大帝國等商場要興建，但是對這一區會有多大影響嗎!?
5、這建案感覺有點像興X發的一些案子，低總價、許多豪華公設等...

個人心得想法：
1、本建案剛開賣不久，短時間內應該很難有感降價。
2、低總價，但是要注意單價。
3、附近一帶還有一些同類型的大樓產品(非超高大樓)，可多做功課比較比較。
4、兩房格局感覺就很像是單身套房一樣，未來這一棟應該會有不少租屋族，算是出租型的投資產品。
5、喜歡看電影的朋友可以參考看看，旁邊就有二輪電影院。
6、鄰近商圈、市場，生活機能相當便利。
7、大眾交通只有公車，大眾交通條件較不方便，未來的輕軌站...會有多大效果呢??
8、附近不好停車(汽機車都很難停車)，沒有車位的格局要稍微考慮考慮。(個人是不考慮外租車位)
9、未來可能會把不少公共空間用來規劃為停車位，環境可能容易雜亂。
10、似乎有滿多吸引人的公設，但也要仔細評估是否使用的到。
11、中繼水箱設置在11樓，對水箱樓上樓下的樓層就要稍稍微注意了。
12、未來有可能成為這一區域的指標性出租宿舍，但反過來想想，有將近200多戶的兩房要出租!?競爭感覺相當的大...

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2016年10月19日星期三