賞烏心得：美術綠原道

樓層介紹：地上19層、地下4層，一棟長形田字建築物。(其中一半只蓋到18層)
樓層高度：全棟樓高3米6。
公設：35%
基地面積：忘了問...(特定第五種住宅用地)。
梯間採光 ：電梯走出來有對外窗，轉進走到就沒有採光了。
電梯戶數：4戶2梯，17人電梯兩部，均可達地下室，僅一部可以到頂樓。
棟距：雙面臨路，旁邊為空地，現階段棟距表現良好。
採光：戶戶邊間，基本都有雙面採光。
開價：每坪約26萬至30萬。
成交價：總價在打85折左右。
產品類型：
    3房格局：59、63坪。
    4房格局：71、85坪。
總戶數：住宅66戶，店面2戶。
車位價格：
    平面車位67位(170-210萬)，機械車位12位(上層115、平移130)。
車位配置：
    汽車位：基本一戶一車位，小坪數買低樓層，大坪數格局可選購雙車位(平面+機械)。
    機車位：一戶一車位。
車位進出方式：坡道式，5米5雙車道進出。
臨路退縮距離：雙面臨路，至少退縮5米+2米人行道。
垃圾環保室位於B1樓層。
公共設施：交誼廳、多功能室、健身房、KTV視聽室。
連續壁深度：30米深，80公分厚。
裝潢：本建案不含裝潢。
付款方式：訂金10%、簽約10%、房貸80%。
代收款：39萬~66萬，含預收一年管理費。
大眾交通：路口有公車站牌，附近沒交流道，未來鄰近台鐵地下化內惟站。
建設公司：城揚建設。
中繼水幫浦：無。
完工日期：約105年9月。
本案賣點：美術館特區、台鐵地下化。
電話：07-5527966
建案地址：高雄市鼓山區美術北三街280號。

 格局平面圖：

標準平面圖

三房格局圖-63坪 主臥有高雄厝的大陽台

四房格局圖-71坪

個人優點分析：
  1、美術館區，地點不用解釋。
  2、現階段採光、通風都非常良好，棟距也很夠，但要考慮到未來旁邊會不會蓋起房子。
  3、衛浴均規劃開窗，通風效果好，且主臥均有配置四件式浴具(含按摩浴缸)。
  4、三房的格局規劃不錯，區分開放、半開放、私密空間。
  5、總價不低，購買客戶層級較少，住戶出入相對單純。
  6、樓高3米6，這真的是太厲害了!!(稀有)
  7、附近一帶是特定住宅區，環境清幽。
  8、鄰近美術館的商業區，附近有商場、商店，生活機能在美術館一帶算是比較便利的位置。

  9、未來可能還有些許話題以及還有空地可以開發、建設。

個人考慮因素：
  1、價位...總價不低。
  2、交通條件較不便利。
  3、面向內側的格局(A5)可能被未來建案檔住採光與通風。
  4、超高大樓卻沒有SRC、制震壁等制震設計。(但算是耐震!?)
  5、樓高夠，但樑位置還是很明顯。

  6、除了公車以外附近沒有大眾交通，大眾交通條件稍嫌不便。(未來有台鐵地下化內惟站)

  7、格局規劃可以更完善，部分格局有許多樑、柱的規劃壓縮到室內空間。
  8、旁邊的火車經過時有相當的音量，台鐵尚未完全地下化之前會是抗性。
  9、高雄厝設計，平均將近3坪的陽台...大約70來萬在買前陽台。

不負責任消息：
  1、住這裡的人員層級或許不會在意有沒有輕軌、捷運、菜市場、交通的要素...
  2、抗震、制震、耐震，傻傻分不清楚。
  3、超高大樓只有使用RC結構，沒有使用鋼骨、制震壁等設計，是我多慮了嗎??
  4、特定住宅區，聽起來有點特別...
  5、安養院算不算嫌惡設施呢??
  6、旁邊的空地是元亨寺的地，未來不知道做什麼用途...

個人心得想法：
  1、本建案剛開賣不久，短時間內應該很難有感降價。
  2、總價不低，未來進出入的人相對單純。
  3、這樣的總價位(三房)卻只能有一停車位，稍嫌不足。
  4、附近一帶大樓、新建案不少，有不少產品可比較，也表示未來脫手時競爭對手較多。
  5、本建案鄰近商場，生活機能在這一區算是比較相當便利了。
  6、大眾交通只有公車，大眾交通條件較不方便，未來的台鐵地下化會有多大效果呢??號稱2小時可以到台北!!
  7、新成屋可申請長年限房貸(30年以上)減輕貸款壓力。
  8、本建案的高雄厝景觀陽台視野沒有想像中的好，不知道看啥景觀。
  9、城揚真的很喜歡把主臥的浴室做一道透明的牆...
  10、附近還有不少空地可以再蓋新建案，還有空間。
  11、附近不好停車，車位會很保值。
  12、個人較不推薦內圍的格局，未來要注意旁邊的空地會不會蓋起房子，比較喜歡A3格局，沒有樑壓頭問題、且採光比較不會被擋住，西曬問題也還好，主臥的陽台就見仁見智了。

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