賞烏心得：崑の庭

樓層介紹：地上23層，地下4層，一棟品字形的建築物。
樓層高度：全棟樓高3米3。
公設：36%
基地面積：約400坪(特定第五種住宅用地)。
梯間採光：有規劃對外窗，採光良好。
電梯戶數：3戶2梯，13、17人電梯各一部，均可達地下室及頂樓。
棟距：北為10米路，加上鄰路退縮距離大約15米，西側面為30米馬卡道路，東側面為空地停車場，南面臨隔壁大樓，除南面臨大樓外，其餘棟距相當寬廣。
採光：戶戶邊間，基本都有雙面採光。
開價：每坪約28~34萬起。
成交價：總價再打8折左右。
產品類型：
3房格局：50坪。
4房格局：58、60坪
總戶數：住宅65戶，店面4戶。
車位價格：B4車位約180萬，往上樓層價差約10萬元。
車位配置：
汽車位：平面汽車位共77車位。(先買先選)
機車位：一戶一車位。
車位進出方式：坡道式，目測為4米單車道，不可會車。
臨路退縮距離：正面退縮約4米前庭花園，西面退縮約6米。
垃圾環保室位於1樓大廳旁邊。
公共設施：交誼廳、閱覽室。
連續壁深度：29米，厚度80公分。
裝潢：本建案不帶裝潢販售。
付款方式：訂金10%、簽約10%、房貸80%。(本建案可以協助貸款喔~)
代收款：約37萬起，含預收半年管理費。
大眾交通：幾乎是沒有...
建設公司：崑庭建設。
中繼水幫浦：位於9樓。
完工日期：約106年初完工交屋。
本案賣點：鐵路地下化、馬卡道路(綠園道)第一排、環境清幽、...
電話：07-5532858
建案地址：高雄市鼓山區馬卡道路441號。

格局平面圖：

標準平面圖

A3三房格局圖-50坪要注意樑的位置

A2四房格局圖- 58坪看似三面，但幾乎算是雙面採光

個人優點分析：
1、純住宅區，環境相當清幽不吵鬧。(台鐵的地下化之前會有明顯的火車噪音，地下化後應該會有所改善)
2、戶數不多，未來住戶素質會比較單純。
3、格局規劃至少雙面採光，採光不錯。
4、衛浴都有規劃開窗，通風效果較好不會潮濕，且主臥規劃四件式浴具(含浴缸，但是A2的浴缸有點淺...是要怎麼泡澡呢?)。

5、三房的格局規劃不錯，沒有規劃走道，空間幾乎沒有浪費到。
6、總價不低，購買客戶層級較少，住戶出入相對單純。
7、樓高3米3，這高度表現算是很不錯了!!(稀有)
8、未來可能還有些許話題以及還有空地可以開發、建設。
9、學區完整，聽說還算是明星學校區。
10、全棟沒有二次施工。

個人考慮因素：
1、價位...總價不低...
2、雖位處美術館特區，但算是美術館的邊界範圍，感覺有點偏遠了。
3、交通條件較不方便，連公車都有點遠...
4、樑的部分要注意，部分臥室會睡在樑下面。
5、離商圈有點距離，採買、生活機能還是有點不太方便。
6、超高大樓卻沒有SRC、制震壁等制震設計。(但算是耐震!?)
7、旁邊的火車經過時有相當的音量，台鐵尚未完全地下化之前會是抗性。
8、雨遮的面積不算小。

不負責任消息：
1、住這裡的人員層級或許不會在意有沒有輕軌、捷運、菜市場、交通的要素...
2、抗震、制震、耐震，傻傻分不清楚。
3、超高大樓只有使用RC結構，沒有使用鋼骨、制震壁等設計，是我多慮了嗎??
4、特定住宅區，聽起來有點特別...
5、應該還沒有上實價登錄...有貸款的問題，這裡或許可以幫忙解決...

個人心得想法：
1、通風、採光不錯、算是明亮的房子。
2、新成屋可申請長年限房貸(30年以上)減輕貸款壓力。
3、剛開賣不久，短時間內應該很難期待有感降價。
4、本建案算是超高大樓，全住戶都有消防灑水設施以及廚房的防火門(僅能規劃獨立式不能開放)。
5、總價不低，未來進出入的人相對單純。
6、這樣的總價位(三房)卻只能有一停車位，稍嫌不足。
7、附近一帶大樓、新建案不少，有不少產品可比較，也表示未來脫手時競爭對手較多。
8、大眾交通只有公車，大眾交通條件較不方便，未來的台鐵地下化會有多大效果呢??號稱2小時可以到台北!!
9、火車經過的音量有點大...台鐵地下化後應該也會有所改善吧!!
10、附近還有不少空地可以再蓋新建案，還有發展空間。
11、附近不好停車，車位會很保值。
12、A2格局實為雙面採光，未來隔壁空地是否蓋起大樓其實應該不會有太大的影響，但是都要買馬卡道路第一排的建案，為什麼還要挑後排的房子呢??
13、A3的格局比較沒有浪費到走道的空間，如果是高樓層的話也不會被隔壁建案擋到，算還不錯的格局，但要注意有西曬問題。
14、最後在計算價位時候要注意：車位、附屬建物(雨遮)的空間計價方式。

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2016年12月7日星期三