賞烏心得:崑の庭

崑の庭 崑庭
樓層介紹:地上23層,地下4層,一棟品字形的建築物。
樓層高度:全棟樓高3米3。
公設:36%
基地面積:約400坪(特定第五種住宅用地)。
梯間採光 :有規劃對外窗,採光良好。
電梯戶數:3戶2梯,13、17人電梯各一部,均可達地下室及頂樓。
棟距:北為10米路,加上鄰路退縮距離大約15米,西側面為30米馬卡道路,東側面為空地停車場,南面臨隔壁大樓,除南面臨大樓外,其餘棟距相當寬廣。
採光:戶戶邊間,基本都有雙面採光。
開價:每坪約28~34萬起。
成交價:總價再打8折左右。
產品類型:
    3房格局:50坪。
    4房格局:58、60坪
總戶數:住宅65戶,店面4戶。
車位價格:B4車位約180萬,往上樓層價差約10萬元。
車位配置:
    汽車位:平面汽車位共77車位。(先買先選)
    機車位:一戶一車位。
車位進出方式:坡道式,目測為4米單車道,不可會車。
臨路退縮距離:正面退縮約4米前庭花園,西面退縮約6米。
垃圾環保室位於1樓大廳旁邊。
公共設施:交誼廳、閱覽室。
連續壁深度:29米,厚度80公分。
裝潢:本建案不帶裝潢販售。
付款方式:訂金10%、簽約10%、房貸80%。(本建案可以協助貸款喔~)
代收款:約37萬起,含預收半年管理費。
大眾交通:幾乎是沒有...
建設公司:崑庭建設。
中繼水幫浦:位於9樓。
完工日期:約106年初完工交屋。
本案賣點:鐵路地下化、馬卡道路(綠園道)第一排、環境清幽、...
電話:07-5532858
建案地址:高雄市鼓山區馬卡道路441號。

 格局平面圖:
崑の庭 崑庭
標準平面圖
崑の庭 崑庭
A3三房格局圖-50坪 要注意樑的位置
崑の庭 崑庭
A2四房格局圖- 58坪 看似三面,但幾乎算是雙面採光

















































個人優點分析:
  1、純住宅區,環境相當清幽不吵鬧。(台鐵的地下化之前會有明顯的火車噪音,地下化後應該會有所改善)
  2、戶數不多,未來住戶素質會比較單純。
  3、格局規劃至少雙面採光,採光不錯。
  4、衛浴都有規劃開窗,通風效果較好不會潮濕,且主臥規劃四件式浴具(含浴缸,但是A2的浴缸有點淺...是要怎麼泡澡呢?)。
  5、三房的格局規劃不錯,沒有規劃走道,空間幾乎沒有浪費到。
  6、總價不低,購買客戶層級較少,住戶出入相對單純。
  7、樓高3米3,這高度表現算是很不錯了!!(稀有)
  8、未來可能還有些許話題以及還有空地可以開發、建設。
  9、學區完整,聽說還算是明星學校區。
  10、全棟沒有二次施工。

個人考慮因素:
  1、價位...總價不低...
  2、雖位處美術館特區,但算是美術館的邊界範圍,感覺有點偏遠了。
  3、交通條件較不方便,連公車都有點遠...
  4、樑的部分要注意,部分臥室會睡在樑下面。
  5、離商圈有點距離,採買、生活機能還是有點不太方便。
  6、超高大樓卻沒有SRC、制震壁等制震設計。(但算是耐震!?)
  7、旁邊的火車經過時有相當的音量,台鐵尚未完全地下化之前會是抗性。
  8、雨遮的面積不算小。

不負責任消息:
  1、住這裡的人員層級或許不會在意有沒有輕軌、捷運、菜市場、交通的要素...
  2、抗震、制震、耐震,傻傻分不清楚。
  3、超高大樓只有使用RC結構,沒有使用鋼骨、制震壁等設計,是我多慮了嗎??
  4、特定住宅區,聽起來有點特別...
  5、應該還沒有上實價登錄...有貸款的問題,這裡或許可以幫忙解決...

個人心得想法:
  1、通風、採光不錯、算是明亮的房子。
  2、新成屋可申請長年限房貸(30年以上)減輕貸款壓力。
  3、剛開賣不久,短時間內應該很難期待有感降價。
  4、本建案算是超高大樓,全住戶都有消防灑水設施以及廚房的防火門(僅能規劃獨立式不能開放)。
  5、總價不低,未來進出入的人相對單純。
  6、這樣的總價位(三房)卻只能有一停車位,稍嫌不足。
  7、附近一帶大樓、新建案不少,有不少產品可比較,也表示未來脫手時競爭對手較多。
  8、大眾交通只有公車,大眾交通條件較不方便,未來的台鐵地下化會有多大效果呢??號稱2小時可以到台北!!
  9、火車經過的音量有點大...台鐵地下化後應該也會有所改善吧!!
  10、附近還有不少空地可以再蓋新建案,還有發展空間。
  11、附近不好停車,車位會很保值。
  12、A2格局實為雙面採光,未來隔壁空地是否蓋起大樓其實應該不會有太大的影響,但是都要買馬卡道路第一排的建案,為什麼還要挑後排的房子呢??
  13、A3的格局比較沒有浪費到走道的空間,如果是高樓層的話也不會被隔壁建案擋到,算還不錯的格局,但要注意有西曬問題。
  14、最後在計算價位時候要注意:車位、附屬建物(雨遮)的空間計價方式。



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