賞烏心得：山海匯

樓層介紹：地上29層，地下4層，一棟L字形的建築物。
樓層高度：全棟樓高3米3。(樓板厚度25公分，不同於一般約15公分)
公設：33%
基地面積：約來700多坪(第四種住宅用地)。
梯間採光：有大片對外採光窗，採光良好。
電梯戶數：3戶2梯，2部17人座電梯，皆可達地下室及頂樓。
棟距：前(西)面臨30米馬卡道路，東、北面為隔壁透天(約6米寬)，南面為空地，棟距表現算是不錯。
採光：都有雙面採光，74坪格局有到三面採光。
開價：每坪24~30萬。
成交價：每坪約19~24萬左右。
產品類型：
小4房：74坪
大3房：102坪。
總戶數：住宅81戶。
車位價格：單一平面車位(170~205萬)。
車位配置：
汽車為：基本配置平面雙車位，小坪數低樓層一戶一汽車位
機車位：基本一戶一車位。(未來可能可以停在汽車格裡面)
車位進出方式：
汽車：6.2米坡道式，雙車位進出入。
機車：與汽車道同一出入口。
臨路退縮距離：21米前庭花園+迎賓車道。
環保室位於B1車道入口處，有規劃獨立空間。
公共設施：會客區、閱覽室、交誼廳、健身房、空中花園。
裝潢：每坪約5萬預算。
付款方式：訂金+簽約+交屋30%、房貸70%。
代收款：約65萬起，含預收12個月管理費。
大眾交通：未來台鐵地下化就在門前，離交流道有距離。
建設公司：龍騰建設。
中繼水幫浦：位於14樓。
連續壁深度：28.5米深。
完工日期：約105年11月。
本案賣點：鄰近未來台鐵地下化站、馬卡道路第一排、美術館特區、中空樓板、制震工法。
電話：07-5532345
建案地址：高雄市鼓山區馬卡道路389號。

格局平面圖：

標準平面圖

A3四房格局圖-74坪三面採光相當明亮

A1、A2四房格局圖-102坪第四房為彈性隔間

個人優點分析：
1、美術館特區，地點還不錯。

2、正面格局面對30米馬卡道路，棟距相當夠。(未來加上台鐵地下化後的綠園道會更好)
3、採光規劃的不錯，74坪格局感覺更好一些。
4、戶數不多，住戶素質相當一致。(高總價產品)
5、學區完整，聽說學校程度還算不錯。
6、樓層高度夠(3米3)，感覺想當寬敞，可以裝潢隔間樓中樓。
7、迎賓車道感覺相當氣派，也讓住戶比較有隱私，可惜用到的機會不高。
8、大部分衛浴有開窗，還有配備四件式浴具，個人喜愛~
9、鄰近美術館的商業區，生活機能在美術館一帶算是比較便利的位置。
10、中空樓板(樓板厚度25CM不同於一般15CM)、制震壁(6-15樓)都算是比較少見的工法。
11、附近還有建設在施工，未來應該還有補漲的空間。
12、平面車位持分約6坪，算是少的。

個人考慮因素：
1、總價相當高...。
2、以1500萬元以上的產品而言，似乎少了一點甚麼。
3、樑的位置都有外移，但是室內橫樑位置算是有點明顯。
4、一戶一個機車位，可能不太夠，未來管委會決定是否可以停在汽車格內。
5、採買算是比較不方便一點的地方。
6、電冰箱都放在廚房防火門後面??感覺有點不是很方便。

7、不知道是不是裝潢的關係，天花板做下來後感覺少了寬敞的感覺。
8、現在的鐵路還是會有一些音量，還有1-2年的陣痛期。

不負責任消息：
1、龍騰建設...(又想到鳳山的事件了...)
2、聽說有風水老師說這棟的風水不錯，看山看水，左右邊也比較低。
3、買這價位房子的人，會在乎交通嗎??
4、制震壁設置在中間樓層??不是要在底部嗎??
5、管線的配置方式、開洞的位置好像有一點特別。

個人心得想法：
1、相當高總價、高單價的產品...
2、附近的百坪宅不算少，未來競爭對手不少。

3、新成屋儘可能申請長年限房貸(30年以上)。
4、地點不錯，未來還有一些發展空間。
5、本建案鄰近商場，在美術館一帶算是比較便利的區域。
6、大眾交通條件較不方便，未來台鐵地下化會不會比較改善呢??(號稱2小時可以到台北)
7、棟距寬廣，高樓層景觀滿不錯的。(低樓層未來有綠園道可以觀賞)
8、臥室沒有樑壓頭的問題，但是室內(客廳)橫樑算是滿明顯的。
9、這建案四房是74坪、三房是102坪，感覺有點特別。
10、102坪格局基本上都是賣毛胚屋，有點像是客製化的概念。
11、未來台鐵地下化完工後，一整排的停車位可能都會被劃掉。
12、離旁邊的建案、空地有點距離，未來就算蓋起大樓影響或許也有限。
13、感覺少了些千萬宅該有的細膩，如管線配置、樑的位置，裝潢可能也有一些問題在，整個都下壓了，感覺沒那麼寬敞。
14、個人覺得74坪的格局採光比102坪的採光還要好，且衛浴都有開窗，但是樑、柱的位置有點特別。

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2017年2月3日星期五