賞烏心得:千代岩

千代岩
樓層介紹:地上15層、地下3層,1棟長條I字型建築物。
樓層高度:10樓以下樓高3米1,11樓以上樓高3米2。
公設:35%
基地面積:約413坪。(第4種商業用地)
梯間採光 :有規劃對外窗,採光不錯。
電梯戶數:3戶2梯(2部12人座電梯,僅1部可以到地下室)。
棟距:前(北)臨15米龍水二路、其餘面臨隔壁建案。(西邊為透天厝、東為隔壁大樓)
採光:至少都有雙面採光。
開價:每坪約23萬左右。(似乎是快完銷了)
成交價:每坪約22萬左右。(大坪數的甚至不用20萬...)
產品類型:
    3房格局:40、47坪。
    4房格局:54坪。
總戶數:住宅84戶,店面0戶。
車位價格:平面車位60位(約170~200萬),機械車位21位(約100萬)。
車位配置:
    汽車、機車基本配置一比一。(除了其中坪數較小的三戶...)。
    大坪數格局基本配置B1、B2車位,小坪數配置機械車位。
車位進出方式:坡道式進出,約4米寬,不可雙向會車。
臨路退縮距離:面龍水二路目測約6米人行道。
垃圾環保室位於B1樓層。
公共設施:交誼廳、會議室、健身房、視聽室、兒童遊戲區、空中花園。
連續壁深度:。
裝潢:約110萬起。
付款方式:訂金30萬、簽約補足10%、房貸80~90%
代收款:約18萬起。(含預收6個月管理費)
大眾交通:現在沒有公車、捷運、也沒有交流道,未來會有台鐵地下化的輕軌站。
建設公司:本業建設。
中繼水幫浦:無。
完工日期:約103年5月取得使用執照。
本案賣點:美術館區、台鐵地下化。
電話:07-5547888
建案地址:高雄市鼓山區龍水二路23號。

格局平面圖:
千代岩
標準平面圖
千代岩
三房格局圖-40坪
千代岩
四房格局圖-57坪  似乎會有很明顯的樑 

















































個人優點分析:
  1、美術館區,地點不用解釋(但是有點偏遠)。
  2、採光、通風良好,棟距表現也很不錯,高樓層的視野真的很好。(面西為一片透天,可惜東邊為隔壁超高大樓,視線有點擋住)。
  3、主臥衛浴另有規劃配備四件式衛具(按摩浴缸),個人很喜歡。
  4、樓層高度夠(3米2),不會有壓迫感。
  5、總價不低,購買客戶層級較少,住戶出入相對單純。
  6、美術館區是全住宅區,環境清幽。
  7、土質安全區域(綠色)。
  8、現場的廣告價滿不錯的。

個人考慮因素:
  1、很明顯的路沖。
  2、後面就有一間廟...太搶眼了!!
  3、公設比稍稍微高了些。
  4、附近有小商圈,市場,但有些距離,生活機能稍嫌不便。
  5、戶數不多,未來負擔的管理費較重。
  6、交通較不便利。
  7、雖位於美駐館特區,但跟美術館似乎沒什麼關係(位置相對偏遠)。
  8、看得到濕地公園,卻要繞一段路。
  9、大樓後面就有間廟宇。

不負責任消息:
  1、住這裡的人員層級或許不會在意有沒有輕軌、捷運、菜市場、交通的要素...
  2、好像真的要完銷了,連管委會都快要成立了。
  3、這開價...降了不少...或許因為快完銷所以還很有空間。

個人心得想法:
  1、這開價...真的降了不少,或許是因為快完銷了...是個很好的時機點!!!
  2、面臨15米龍水二路,前排棟距寬廣。
  3、附近有不少的新建案,還有不少物件可以比較。
  3、可申請30年以上房貸減輕貸款壓力。
  4、後面那一座廟有點搶眼了...路沖也很明顯。
  5、總價不算低,未來的住戶素質或許會比較一致。
  6、台鐵地下化與輕軌能帶來多大效果!?個人覺得先別把這條件算進來。
  7、生活機能稍嫌不便。
  8、交通條件較差,但是購買的層級人員有差嗎??
  9、雖離美術館較遠,但美術館區的特性(生活空間、步調、寧靜、景觀、舒適性)都有。
  10、附近還有不少空地可以再蓋新建案,還有空間。


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